ACTUALITÉ :
Ce volet de la recherche « intensification et requalification des centralités pour lutter contre l’étalement urbain » s’est interrogé sur la part du recyclage urbain dans la production de logements de ces dernières années et sur le potentiel de production de logements que représente le foncier déjà artificialisé. En voici les principaux résultats !
Cette recherche a été l’occasion de tester les données cadastrales. Celles-ci se sont avérées plus aptes à renseigner sur la nature artificialisée ou non des terrains que les données de permis qui ne fournissent pas cette information. En effet, les données cadastrales ont l’avantage d’avoir conservé un historique des modifications apportées au parc immobilier. Cela a permis à l’équipe de recherche de réaliser une sélection, très précise dans le temps, des parcelles à analyser dans le cadre de cette étude.
C’est par une analyse diachronique, que les chercheurs ont identifié la part du recyclage urbain dans la production de logements. Il s’agit là d’un indicateur de suivi appelé à jouer un rôle important dans la perspective du zéro artificialisation nette puisque d’ici 2050 cette part doit tendre vers les 100%.
Dans un premier temps, les terrains présentant des constructions neuves, modifiées ou démolies ont été identifiés. Ensuite, l’équipe a évalué, sur ces mêmes terrains, l’évolution du nombre de logements par comparaison entre deux années. Enfin, les types d’évolutions observées dans le temps pour ces parcelles ont fait l’objet d’une classification.
Concernant le potentiel de production de logements que représente le foncier déjà artificialisé, l’équipe a procédé à une modélisation du potentiel de densification résidentielle suivant cinq modes de densification douce et en analysant uniquement les terrains avec vocation résidentielle et déjà artificialisés. Les cinq modes sont les suivants :
Pour chaque mode, des conditions d’application ont été identifiées selon trois critères :
Entre 2010 et 2016, la part du recyclage urbain dans la production de logements s’est élevée globalement à 37%. Ce constat montre que, même s’ils restent minoritaires, les processus de densification sont déjà bien présents dans certaines communes, certainement en raison de la pénurie de foncier (en offre effective disponible sur le marché et non en offre potentielle figurant au plan de secteur) et des coûts élevés du foncier urbanisable.
Ces 37 % regroupent de multiples réalités en termes d’opérations : subdivision de maisons unifamiliales, démolition-reconstruction, réaffectation d’immeubles jadis à vocation économique (anciennes usines, fermes, commerces vides, etc.). Cette part comptabilise également des constructions neuves sur d’anciens sites voués à de l’activité autre qu’agricole et déjà débarrassés des structures bâties qui n’étaient plus utilisées (reconstruction sur d’anciens SAR comme d’anciens sites charbonniers, sites ferroviaires, parkings et autres dents creuses qui n’avaient déjà plus, selon le cadastre, une vocation d’espace agricole ou naturel).
Le potentiel en termes de surface de terrains ou de surfaces plancher disponibles est converti en un nombre de logements potentiels, déterminé par des critères de densité en fonction du contexte bâti.
Les résultats sont déclinés en fonction de la localisation du potentiel sur le territoire de manière à mettre en évidence le potentiel idéalement situé par rapport à la proximité aux services de base et à l’offre en transports en commun.
Conclusions recueillies auprès de Sébastien Hendrickx (Lepur) :
En quoi ce monitoring réalisé par la CPDT diffère-t-il des estimations réalisées précédemment ? En quoi est-il si important pour les communes ?
Les précédentes analyses ne permettaient pas de distinguer, au sein des nouvelles constructions, celles qui se font sur terrains non artificialisés et celles qui se font sur terrains artificialisés. Ces dernières concernent pourtant une part non négligeable des logements produits.
Il est important d’en tenir compte pour évaluer où nous en sommes dans la production de logements via le recyclage urbain, sachant que l’objectif est de tendre vers 100 % de recyclage urbain à l’horizon 2050.
Peut-on compter sur la réhabilitation des friches en vue d’atteindre l’objectif du ZAN (zéro artificialisation nette) d’ici 2050 ?
Oui mais pas uniquement. Les communes qui disposent de nombreuses friches bien localisées pourront atteindre des taux élevés de recyclage urbain par la réhabilitation de celles-ci. On l’observe déjà sur certaines communes. Ailleurs, il faudra davantage compter sur la densification, principalement des tissus résidentiels déjà existants, visant à optimiser l’utilisation du bâti existant et du foncier déjà artificialisé.
La mesure du potentiel de densification résidentielle réalisée dans le cadre de cette recherche est théorique. Prend-elle en compte le fait que les propriétaires qui disposent d’un tel potentiel de densification douce ne le mettront peut-être pas en œuvre d’ici 2050 ?
Non, l’idée est plutôt d’évaluer dans quelle mesure nous disposons de suffisamment de potentialités pour produire du logement sans artificialiser de nouvelles terres. Et il s’avère, du point de vue théorique et sans dénaturer le tissu bâti existant, que des hypothèses de densification douce permettent de rencontrer les besoins en matière de logement pour les 50 prochaines années et même au-delà.
Les opérations de densification réalisées spontanément par des particuliers ne participent pas toujours au bien-être du voisinage. Quels moyens de contrôle appliquer pour éviter des débordements ?
Les pouvoirs publics ont un rôle-clé à jouer pour que ces opérations participent au maintien, voire au renforcement de la qualité des lieux. Au-delà de la production
de logements pour laquelle le monitoring doit être amélioré, il faut s’assurer de la qualité des logements, de la présence d’espaces verts, de l’intégration paysagère et architecturale des projets, de la gestion de la mobilité, etc.
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